Mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh rất phổ biến tại đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, nhóm này có quy định PCCC riêng, khác với nhà ở thuần túy. Bài viết tổng hợp yêu cầu theo Luật 55/2024/QH15 Điều 21, đồng thời làm rõ một hiểu lầm phổ biến về ngưỡng diện tích.
Một hiểu lầm cần làm rõ trước
Trên mạng lưu truyền thông tin rằng "nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh từ 50 m² trở lên thuộc diện quản lý về PCCC". Tuy nhiên, chúng tôi đã rà soát Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Kết quả là không tìm thấy ngưỡng 50 m² nào như vậy.
Ngược lại, Phụ lục I liệt kê 34 nhóm cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC. Mục 17 nêu rõ một nhóm: nhà đa năng, nhà hỗn hợp từ 2 tầng trở lên, hoặc tổng diện tích sàn từ 100 m². Đáng chú ý, mục này ghi trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh.
Nói cách khác, nhóm này nằm ngoài danh mục cơ sở. Thay vào đó, luật xử lý riêng tại Điều 21.
Yêu cầu cơ bản theo Điều 21 khoản 1
Trước tiên, nhóm này phải đáp ứng đủ điều kiện của nhà ở thông thường tại Điều 20. Cụ thể gồm:
- Thiết bị điện bảo đảm an toàn
- Bố trí bếp, nơi thờ cúng, việc đốt vàng mã an toàn
- Không để vật liệu dễ cháy gần nguồn lửa, nguồn nhiệt
- Có phương tiện PCCC phù hợp với khả năng và điều kiện thực tế
- Duy trì lối thoát nạn
Ngoài các điều kiện trên, khoản 1 bổ sung hai yêu cầu riêng:
Thứ nhất, phải có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định.
Thứ hai, khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy nổ phải ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở. Đây là yêu cầu quan trọng nhất. Thực tế, nó quyết định khả năng thoát nạn của gia đình khi hàng hóa bốc cháy.
Sản phẩm liên quan
Bình bột DEFIRE 4kg — cho khu vực kinh doanh, kho hàng →
Yêu cầu chặt hơn với hàng hóa nguy hiểm cháy nổ
Khoản 2 của Điều 21 áp dụng cho trường hợp kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy nổ. Nhóm này chịu thêm bốn ràng buộc:
| Yêu cầu | Nội dung |
|---|---|
| Chỗ ngủ | Không bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh |
| Báo cháy | Có phương tiện báo cháy |
| Thông gió | Có giải pháp thông gió cho khu vực |
| Rò rỉ khí | Có thiết bị phát hiện rò rỉ khí |
| Ngăn cháy | Ngăn cháy với lối thoát nạn của khu vực để ở |
Trong đó, quy định về chỗ ngủ đáng chú ý nhất. Thực tế, nhiều hộ vẫn ngủ ngay trong kho hàng. Cách bố trí này rất nguy hiểm. Lý do là người ngủ không kịp phản ứng khi cháy xảy ra ban đêm.
Ngăn cháy giữa khu kinh doanh và khu ở
Đây là phần nhiều hộ lúng túng nhất. Luật yêu cầu ngăn cách hoặc ngăn cháy, nhưng không nêu chi tiết kỹ thuật trong Điều 21.
Nhìn chung, mục tiêu của yêu cầu này khá rõ. Khi hàng hóa bốc cháy, gia đình vẫn phải có đường ra an toàn. Vì vậy, giải pháp cần bảo đảm hai điều:
- Lửa và khói không tràn ngay sang khu để ở
- Lối thoát nạn của khu ở không đi xuyên qua khu hàng hóa
Với nhà ống chỉ có một lối ra, điểm thứ hai thường khó. Do đó, các hộ nên tính thêm lối thoát phụ. Chẳng hạn, lối qua ban công hoặc mái đều dùng được.
Nhà ở kết hợp kinh doanh nên trang bị gì?
Dựa trên đặc thù mô hình này, danh sách dưới đây phù hợp với đa số hộ:
Khu vực kinh doanh, kho hàng
- Bình chữa cháy đặt gần lối ra vào, dễ thấy dễ lấy
- Chọn loại bình theo tính chất hàng hóa
- Biển cấm lửa, biển chỉ dẫn thoát nạn
Khu vực để ở
- Bình chữa cháy riêng, không dùng chung với khu hàng
- Khăn cứu sinh chống khói cho từng thành viên
- Đèn pin ở vị trí cố định
Toàn nhà
- Lối thoát nạn thứ hai luôn thông thoáng
- Aptomat chống quá tải, đặc biệt nếu có sạc xe điện
Sản phẩm liên quan
Khăn cứu sinh chống khói độc — cho từng thành viên →
Tự kiểm tra bao lâu một lần?
Nghị định 105/2025 Điều 14 quy định chủ hộ, người thuê, mượn hoặc ở nhờ cần tự kiểm tra thường xuyên, không quá 01 tháng một lần.
Bên cạnh đó, phương tiện chữa cháy cần kiểm tra khoảng 30 ngày theo TCVN 7435-2. Ngoài ra, việc bảo dưỡng diễn ra hằng năm.
→ Đọc thêm: Bao lâu kiểm tra bình chữa cháy một lần?
Mức phạt liên quan
Một số hành vi thường gặp ở nhóm này:
| Hành vi | Mức phạt | Căn cứ |
|---|---|---|
| Không trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng | 3–5 triệu | NĐ 106/2025 Điều 20 khoản 2 |
| Không ban hành hoặc không niêm yết nội quy, biển báo, biển cấm, biển chỉ dẫn | 6–8 triệu | Điều 7 khoản 3 |
| Để vật tư, hàng hóa không bảo đảm khoảng cách PCCC | 2–4 triệu | Điều 25 khoản 1 |
| Không duy trì hoặc không đủ lối thoát nạn của gian phòng, khu vực | 20–30 triệu | Điều 24 khoản 4 |
→ Xem bảng đầy đủ: Mức phạt PCCC theo Nghị định 106/2025
← Quay lại cẩm nang chính: An toàn cháy nổ gia đình
FAQ
Mô hình này có thuộc diện quản lý về PCCC không? Phụ lục I Nghị định 105/2025 mục 17 loại trừ nhóm này khỏi nhà đa năng, nhà hỗn hợp. Thay vào đó, luật quy định riêng tại Điều 21 Luật 55/2024.
Có phải cứ từ 50 m² là thuộc diện quản lý? Chúng tôi đã rà soát Nghị định 105/2025 và không tìm thấy ngưỡng 50 m² nào cho nhóm này.
Có được ngủ trong khu vực kinh doanh không? Với hàng hóa nguy hiểm về cháy nổ, Điều 21 khoản 2 quy định không bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh.
Ngăn cháy giữa khu hàng và khu ở làm thế nào? Luật yêu cầu ngăn cách hoặc ngăn cháy. Tuy nhiên, chi tiết kỹ thuật tùy từng công trình. Vì vậy, anh chị nên tham khảo đơn vị chuyên môn hoặc cơ quan Cảnh sát PCCC địa phương.
Bài cập nhật ngày 12/09/2026. Nội dung trích theo Luật 55/2024/QH15 (Điều 20, Điều 21), Nghị định 105/2025/NĐ-CP (Điều 14, Phụ lục I mục 17), Nghị định 106/2025/NĐ-CP và TCVN 7435-2:2004.